Að endurskrifa söguna
Kristrún Frostadóttir, hagfræðingur, skipar 1. sætið í Reykjavíkurkjördæmi suður
Rætt er við seðlabankastjóra í Fréttablaðinu í gær um lækkun veðsetningarhlutfalls til að koma í veg fyrir bólu á fasteignamarkaði. Eftir honum er haft „að stefna Reykjavíkurborgar í skipulagsmálum hafi haft áhrif til hækkunar á fasteignaverði“ og að hægt hefði verið að „komast hjá því að lækka hlutfallið ef betur hefði verið staðið að uppbyggingu íbúðarhúsnæðis“.
Stýritæki Seðlabanka eru margvísleg. Þau snúast ekki bara um vaxtabreytingar þó umræðan gefi það oft til kynna. Það er eitt að lækka vexti til að draga úr greiðslubyrði í kreppu, þó margir sem misstu vinnuna í fyrra hafi ekki átt húsnæði. Annað að ýta undir hundruð milljarða króna útlán til heimila í sértækri atvinnukreppu. Ég vakti athygli á þeim þrýstingi sem væri í uppsiglinu á fasteignamarkaði fyrir 8 mánuðum síðan í Kastljósi. Að stór hluti þess fjármagns sem settur hefði verið í umferð til að styðja við hagkerfið hefði runnið inn á fasteignamarkað, ekki til fólks og fyrirtækja í mesta tekjuáfallinu.
Þá lýsti ég yfir áhyggjum af því að Seðlabankinn væri að letja fremur en hvetja ríkissjóð til að styðja við þá sem lentu í áfallinu, þar sem ríkissjóður væri í mun betri stöðu til að beina fjármagni á sértækan hátt til fólks en Seðlabankinn. Þessari gagnrýni var ýtt til hliðar og lítið gert úr mínum athugasemdum. Nú, eftir að vandinn hefur raungerst, er skipulagsmálum í borginni kennt um skammtímahreyfingar á fasteignamarkaði.
Framboð húsnæðis hefur alltaf verið seigfljótandi. Eftirspurn getur hins vegar breyst hratt ef aðgangur að fjármagni breytist. Það einfaldlega stenst ekki að 14% hækkun húsnæðisverðs á nokkrum mánuðum sé vegna þéttingarstefnu Reykjavíkurborgar.
Þeir sem byggja fasteignir bjóða í lóðir byggt á núverandi markaðsverði fasteigna. Að hleypa fullt af lóðum inn á markaðinn og halda því fram að einkaaðilar sem standa að uppbyggingu muni allt í einu selja eignir undir núverandi markaðsvirði er óskhyggja. Þess utan er það ótrúleg skammsýni að þenja út byggð hér í borginni, en það er efni í aðra grein. Það sem breyttist í fyrra var mörg hundruð milljarða króna fjármagnsveiting sem rann í gegnum bankakerfið og beint inn á fasteignamarkaðinn.
Þetta er klassískt dæmi um hvernig óbeinar efnahagsaðgerðir geta brenglað allt kerfið. Afleiðing af þeirri kredduhugsun að ríkið eigi bara að stíga inn þegar allt annað hefur verið reynt og þeirrar afstöðu að aðgerðir Seðlabanka geti ekki haft pólitískar afleiðingar - þrátt fyrir að þær hafi mikil áhrif á eignamarkaði og þannig tekjuskiptingu.
Það er eðlilegt að endurskoða aðgerðir, enginn gerir þá kröfu að allt gangi upp í erfiðu ástandi. Að endurskrifa söguna og horfa fram hjá stærstu breytunni á fasteignamarkaði í fyrra er allt annað mál.
Grein birtist fyrst í Morgunblaðinu 2. júlí 2021